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城镇化对房地产影响观察

点击数:6652013-10-08 10:43:37 来源: 鄂尔多斯市弘基炜业控股集团有限公司

    城镇化率的上升、二三产业就业人员的增加、积极的就业政策,城镇化在不断的给城市输送着愈加稳定的新人群。这个人群又不断衍生出新的购房群体,城镇化似乎对房地产有着顺理成章的推动性,为一探究竟,我们对几个典型城市做了调查,鉴于东中西部的发展不平衡,样本城市选择东部城市镇江、中部城市九江和西部城市贵阳。

镇江:推进城镇化对镇江房地产业利好有限

    镇江现城镇化率为63%,3年后城市化率预计提高到70%,这是镇江定下的城市化目标。意味着将新增21.91万城市人口。

    另据《2011年镇江市国民经济和社会发展的统计公报》数据显示,2011年年末镇江城镇居民人均住房建筑面积39.4平方米,以此计算,单靠城市化的推进镇江未来三年将新增863.25万平的住房需求。按平均100平米/套计算,将新增住房需求约8.63万套。

    而据镇江房地产信息网数据显示,镇江全市(含丹阳、句容、扬中)当前住宅可售量超过7.8万套,仅目前的高库存甚至足以应对三年内的城镇化带来的住房需求。但镇江的潜在供应量远不止于此,近年布局镇江的品牌房企,70万方级的大盘为数不少,其中不乏200万方、100万级的超级大盘,推向市场的产品目前仅是“冰山一角”。

    另外,镇江房地产业还不得不面临两个现实:

    首先,镇江县域经济比较发达,区域发展较为均衡,主城区对下辖县市幅射能力及吸附力不强,扬中、丹阳、句容的居民极少到市区买房,体内循环的特征明显。而镇江市区常住人口仅占全市常住人口的38.3%(常住人口约120万左右)。这对镇江市区的房地产发展是极为不利的一面。

    其次,镇江人口老龄化比较严重,据有关统计数据显示: 65岁以上的人口比例达到10.36%,超过国际上7%的标准3个百分点。人口老龄化的现实,决定未来购房需求难以有效放大。

    鉴于此,尽管加速推进城镇化会增加部分购房需求,但对镇江房地产业长期发展的利好空间较为有限。

九江:城镇化仍处于快速增长的阶段 

    九江城镇化率实际完成46.5%,2015年达到53%的目标还需要27万的新增城镇人口。同样的算法,按九江统计局32.82平米的平均住房面积来算,三年内尚需886万平米的住宅增量。相比之下,103万平米的库存量(取自12月8日九江住房保障中心和房产管理局官方网站数据)似乎不是太大。

    与镇江略有不同的是,九江做为中部城市,同时作为省内三大城市之一,城镇化率处于快速增长的阶段,如今年1-10月份,全市新增转移农村劳动力6万余人。同时得益于政府人口管理政策的引导,城区稳定人口将会增多,对房地产近期的发展会有一定的促进作用。

贵阳:城市化依托大型房企

   西部城市贵阳,又是另一番风景。

   贵阳的城镇化率为38%,远低于全国的平均水平。而贵州省更低,仅为33.81%列全国倒数第二。贵州计划在未来5年使城镇化率提升到45%,而贵阳作为省内的单核城市,起着不能忽视的带头作用。

   “在不发达的省会城市贵阳,超级大盘频频出现,当下已规划和在建的超过200万平方米的楼盘,不下10个。利用开发商的力量,开发生地,运营城市,对于穷财政的贵阳地方政府而言,是一条现实捷径。” 这是南方周末对今年贵阳楼市解读。

    事实确实如此。

    2011年,宏立城集团拿下五里冲片区改造项目,大手笔圈定贵阳中心,将使之成为一个占地6000余亩的城市中央生态区,一个总建筑面积1830万㎡的贵阳国际中心;中天未来方舟占地       12800亩,按照规划,2018年这里将屹立一座容纳17万人、建筑面积达到720万平方米的巨型楼盘。这不是在造城又是在做什么呢?

    当然,贵阳的城市化所带来的不只是这些纸上的蓝图,确实带来了房地产的实际数字。花果园在2012年出尽风头,一度蝉联全国销冠。在乐居深度报道小组对贵阳楼市的调查时也确认了城镇化深在其中的推动作用。

    贵阳这“穷人家的办法”与东中部城市迥异,“激进”的城镇化造就了一批名盘名企,而这些企业不仅享受到城镇化带来的红利,还主导着城镇化的基建、造城部分。

城镇化还需政府作为

    城镇化不只是农民进城和基建盖房。前提是产业化的带动,保障是农民到市民的生活方式的转变。如此良性的城镇化才能给房地产发展以健康的环境。

    试看贵阳,政府确实有意识兼顾二者。为了推动城镇化建设加速,政策为开发商屡送“红包”:

    首先是广受质疑的“购房入户”政策。对外地购房者通过购房落户贵阳,不受购买面积和入住时间的限制。此举被认为是“托市”行为与楼市调控政策背道而驰,但最终因符合当地市场发展,得以幸存。11月初,贵阳又推出了《贵阳市二环四路城市带开发建设配套政策措施》,其中最重要的一条就是对符合一定条件的住宅小区、棚户区改造项目等均免征城市基础设施配套费。而文件中提到的“二环四路城市带”,恰恰覆盖了贵阳的花果园、中天未来方舟等几个超级大盘项目。

    在优化产业结构方面,仅在花溪区,同时崛起了小孟生态工业园、金石产业园等六个工业园区。而诸如2013年1月7日开始的“贵州金融招商融资活动周”活动,旨在为上述工业园提供“内容”。届时省政府将携省内金融机构、重点企业赴香港、上海、深圳等经济发达地区金融中心城市“游说”。

    在商业地产发展方面,同样在加速发展。据贵阳筑房网数据统计显示年底推出其商业物业,预计总放量超过60万平方米,与去年同期相比上涨50%左右,创历史新高。12月13日至28日期间, 29块土地的招拍挂中,商业用地和工业用地成为了本次交易活动的主力。

    二三产业的发展和户籍制度的改进使得城镇化有了可能。

    九江政府也提出了“只要在九江就业创业,就能在九江安居乐业”的口号和居住证满三年的稳定人群可申请城市常住户口的人口管理制度,方向与贵阳类似,但力度略显不够。

而在镇江,就很难找到此类政策了。

结语:东中西部因经济发展程度的不同而带来了城镇化过程中方方面面的差异,中西部的城镇化道路还很长,正如陈宝存在扬州的创新峰会上所言“我预计是要三十年,不应该太快”。尽管多方袒护,但依旧消不去我们对“大跃进”式增长的疑虑。比起销控表上的一片红火,我们更愿意看到在超级大盘的门前没有拥挤的交通,社区医院里没有久站的老人,在学校里没有被拒之门外的孩童……

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